Fysioterapeuten nr. 2

INFORMASJON FRA NFF

FYSIOTERAPEUTEN 2/16

INNENFOR VISSE RAMMER

står du som næ-

ringsdrivende fysioterapeut fritt til å etablere

din virksomhet i lokaler etter eget valg, og du

må selv forhandle vilkårene for leieforholdet

med utleier eller leietaker. Leiekontraktens

vilkår kan være av avgjørende betydning for om

du skaper overskudd eller underskudd fremover.

Her er noen tips til leieforholdet.

Forhandlinger

Leiekontrakten gjelder som regel slik den sto

da leieforholdet ble inngått, og det kan være

krevende å endre vilkår i ettertid. Første bud til

deg som er ny i privat sektor, er derfor å lese

husleiekontrakten nøye før du godtar vilkårene.

Blir du presentert for en kontrakt som velter alt

av ansvar, kostnader og risiko på én part, kan du

gjerne foreslå at dere heller bruker NFFs stan-

dardavtaler for husleieforhold. Disse er rimelige

balanserte og oversiktlige.

Ofte vil det være et visst rom for for-

handling med utleier, særlig med tanke på

pris, bindingstid, oppsigelsestid og fordeling

av ansvar. Her gjelder det å finne balansen

mellom egeninteressen og løsningsorientert

kompromissvilje. Det er ingen grunn til å la seg

overkjøre av motparten, samtidig som en for

krevende holdning kan føre til at forhandlin-

gene strander. Konferer gjerne med kollegaer

i bransjen om hva som er vanlige vilkår – det

gir styrke til argumentasjonen. Det er et sterkt

forhandlingskort om man har alternative lokaler

å gå til, eller andre leietakere å tilby til. Her

stiller tilskuddsmottakere med et handicap i

forhandlingene, siden tilskuddet er knyttet opp

mot et bestemt institutt.

Fastsettelse av leiesum

Det er avtalefrihet ved leieprisfastsettelse, hvil-

ket innebærer at både gunstige og ugunstige

avtaler er tillatt. Et visst vern har man likevel i

husleieloven 4-1: «Det kan ikke avtales en leie

som er urimelig i forhold til det som vanligvis

oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av

liknende husrom på liknende avtalevilkår.» En

god forberedelse til forhandlingene kan derfor

være å finne ut hva som er gjeldende leiepriser

for tilsvarende lokaler i området. Offentlig pris-

statistikk, meglere, lokale næringsforeninger og

ikke minst annet privatpraktiserende helseper-

sonell i området kan gi veiledning her. Det kan

også være rimelig å be utleier dokumentere

hva som er dennes faktiske utgifter ved utleie

av lokale, slik at man kan kontrollere at det er

balanse i ytelsene. Særlig gjelder dette ved

fremleie av lokale til vikarer, hvor man iblant ser

at fysioterapeuter hever usaklig høy husleie av

egen vikar.

Med mindre noe annet er fastsatt i leieav-

talen, har utleier krav på leieøkning tilsvarende

konsumprisindeksøkningen når det har gått

ett år, jf. § 4-2. Leietakere skal imidlertid merke

seg at § 4-3 på visse vilkår gir rett til å kreve

tilpasning til «gjengs leie» for lignende lokaler

når det har gått to og et halvt år. Dersom du sit-

ter på en dyr leiekontrakt, og kan godtgjøre at

tilsvarende lokaler vanligvis har lavere leie, kan

du med loven i hånd kreve reduksjon til et nivå

som er «gjengs».

Tilsvarende gjelder for utleier om kontrak-

ten er usedvanlig billig i forhold til markedet

ellers. Men vær obs på at disse leieregulerings-

rettighetene ikke gjelder provisjonsbasert eller

omsetningsbasert leie, kun faste leiepriser.

Muligheten for prisregulering kan dermed også

være noe å ha i bakhodet når man skal inngå

ny kontrakt, med hensyn til om leien bør være

omsetningsbasert eller fastpriset.

Standard

Lokalene skal naturligvis være i den stand

som er avtalt, det vil si slik som man har blitt

forespeilet ved avtaleinngåelsen. I tillegg stiller

loven noen minstekrav.

Arbeidsplassforskriften stiller visse vilkår

for lokaler som skal brukes som

arbeidsplass

Her gis skjønnsmessige, men viktige standarder

for alt fra arbeidsstoler til sikkerhet, renhold,

romhøyde, klima, stråling, tilgang til drikkevann,

rømningsveier og rekkverk. I § 2-10 står for

eksempel at «den enkelte arbeidsplass skal ha

dagslys og utsyn». Å bli henvist til et avlukke

uten vindu for arbeid i time etter time vil derfor

være problematisk.

Det er viktig å få med seg at mange av

kravene som stilles i arbeidsplassforskriften,

er utleiers ansvar å oppfylle. Når man leier ut

lokale som er ment å brukes til arbeidsplass,

må standarden være på plass, jf. forskriftens

§ 1-3 fjerde ledd. I den grad du som leietaker

opplever utilfredsstillende forhold på jobben,

NFFs forhandlingsseksjon informerer

om arbeidslivsspørsmål som berører

medlemmene.

Jus og arbeidsliv

Huskeliste ved leie av lokale

Jan Rino Austdal

, advokat, NFFs forhandlingsseksjon